주택 임대 소득과 세금 산출법
안녕하세요. 저는 주택 임대 소득과 세금 산출법에 대해 알려드릴 수 있습니다. 😊
주택 임대 소득이란 주택을 임대하여 얻는 수입금액을 말합니다. 주택 임대 소득은 종합소득세의 대상이 되며, 다음과 같은 방법으로 계산할 수 있습니다.
- 주택 임대 총수입금액이 2천만원을 초과하는 경우 다른 종합과세 대상 소득과 함께 합산해서 신고해야 합니다. (세율 6∼45%)
- 주택 임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우 주택임대소득만 분리과세 (세율 14%)하는 방법과 종합과세하는 방법 중 선택하여 신고할 수 있습니다.
주택 임대 소득의 과세표준은 주택임대 수입금액에서 필요경비와 공제금액을 제한 금액입니다. 필요경비는 주택을 임대하기 위해 지출한 비용으로, 다음과 같은 방법으로 계산할 수 있습니다.
- 단순경비율 방법 : 수입금액에 단순경비율 (42.6%)을 곱하여 필요경비로 인정합니다.
- 세목별 필요경비 방법 : 세무서장이 정하는 바에 따라 각 세목별로 필요경비를 산정합니다.
공제금액은 주택임대소득에 대해 인정되는 공제로, 다음과 같은 경우에 적용됩니다.
- 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 : 공제금액 2백만 원
- 미등록 임대주택을 등록하고 보증금·임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 경우 : 공제금액 1백만 원
- 국민주택규모의 임대주택으로 조세특례제한법 제96조의 요건을 모두 충족하는 경우 : 감면세액 75% (단기), 50% (장기)
주택임대 소득의 산출세액은 과세표준에 세율을 곱하여 계산하며, 분리과세의 경우 세율은 14%입니다. 산출세액에서 감면공제와 기납부세액을 차감하면 결정세액이 됩니다. 감면공제는 표준세액공제 (7만 원)와 근로소득세액공제 (660,000원) 등이 있습니다. 기납부세액은 연말정산 등으로 이미 납부한 세액을 말합니다.
다음은 주택 임대 소득과 세금 산출법에 대한 예시입니다.
예시1. 월세 임대수입은 없고 보증금만 있는 경우
종합소득 발생내역 甲은 4인 가족* 으로 아래와 같이 월세 임대수입은 없고 보증금만 있으며, 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은 없음.
- 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임. (인적공제6백만 원=150만 원×4명)
＜ 주택임대 현황 ＞
| 임대주택 (업종코드) | 임대기간 | 보증금 (원) |
| A주택 (701102) | ’23.1.1.～’23.12.31. | 1,300,000,000 |
| B주택 (701102) | ’23.1.1.～’23.12.31. | 500,000,000 |
| C주택 (701102) | ’23.1.1.～’23.12.31. | 300,000,000 |
| 합 계 | 2,100,000,000 |
• 임대주택 3채 모두 주거전용면적 40㎡ 초과하여 간주임대료 계산 대상이고, 기준시가 9억 원 이하이며, 세무서와 지방자치단체에 등록하지 않음.
종합소득세 납부할 세액 : 16,340원 (= min [ 16,340원, 627,200원])
보증금 등에 대한 간주임대료 계산
주택의 간주임대료 = (보증금 – 3억 원) × 임대일수 × 60% ÷ 365 × 이자율 (1.2%)
종합소득세 납부할 세액 계산
| 종합과세 | 분리과세 |
| 수입금액 \n12,960,000 | 수입금액 \n12,960,000 |
| 필요경비 - 5,520,960 1) | 필요경비 - 6,480,000 2) |
| 소득금액 = 7,439,040 | 공제금액 - 2,000,000 3) |
| 공제금액 - 2,000,000 4) | 소득공제 - 6,000,000 |
| 과세표준 = 5,439,040 | 과세표준 = 4,480,000 |
| 세율 × 6% | 세율 × 14% |
| 산출세액 = 326,342 | 산출세액 = 627,200 |
| 감면공제 - 70,000 5) | 감면세액 - 0 |
| 결정세액 = 256,342 | 결정세액 = 627,200 |
| 기납부세액 - 240,000 | 기납부세액 - 0 |
| 납부할 세액 = 16,340 | 납부할 세액 = 627,200 |
1 수입금액 (12,960,000) × 단순경비율 (42.6%)
- 수입금액 (12,960,000) × 사업자 미등록 시 분리과세 필요경비율 (50%)
- 미등록 & 주택임대 외 다른 종합소득금액이 없는 경우 : 공제금액 없음
- 미등록 & 주택임대 외 다른 종합소득금액이 없는 경우 : 공제금액 없음
- 표준세액공제 7만 원
예시2. 보증금은 없고 월세 임대수입만 있는 경우
종합소득 발생내역 乙은 4인 가족* 으로 아래와 같이 보증금은 없고 월세 임대수입만 있으며, 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은 없음.
네, 계속해서 작성하겠습니다. 😊
- 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임. (인적공제6백만 원=150만 원×4명)
＜ 주택임대 현황 ＞
| 임대주택 (업종코드) | 임대기간 | 보증금 (원) | 월세 (원) |
| A주택 (701102) | ’23.1.1.～’23.12.31. | 0 | 1,000,000 |
| B주택 (701102) | ’23.1.1.～’23.12.31. | 0 | 800,000 |
| C주택 (701102) | ’23.1.1.～’23.12.31. | 0 | 600,000 |
| 합 계 | 0 | 2,400,000 |
• 임대주택 3채 모두 주거전용면적 40㎡ 초과하여 간주임대료 계산 대상이 아니고, 기준시가 9억 원 이하이며, 세무서와 지방자치단체에 등록하지 않음.
종합소득세 납부할 세액 : 0원 (= min [ 0원, 2,520,000원])
월세 임대수입에 대한 소득금액 계산
주택의 소득금액 = 월세 × 임대일수 ÷ 365
종합소득세 납부할 세액 계산
| 종합과세 | 분리과세 |
| 수입금액 \n28,800,000 | 수입금액 \n28,800,000 |
| 필요경비 - 12,268,800 1) | 필요경비 - 14,400,000 2) |
| 소득금액 = 16,531,200 | 공제금액 - 2,000,000 3) |
| 공제금액 - 2,000,000 4) | 소득공제 - 6,000,000 |
| 과세표준 = 14,531,200 | 과세표준 = 6,400,000 |
| 세율 × 15% | 세율 × 14% |
| 산출세액 = 2,179,680 | 산출세액 = 896,000 |
| 감면공제 - 70,000 5) | 감면세액 - 0 |
| 결정세액 = 2,109,680 | 결정세액 = 896,000 |
| 기납부세액 - 2,109,680 | 기납부세액 - 0 |
| 납부할 세액 = 0 | 납부할 세액 = 896,000 |
1 수입금액 (28,800,000) × 단순경비율 (42.6%)
- 수입금액 (28,800,000) × 사업자 미등록 시 분리과세 필요경비율 (50%)
- 미등록 & 주택임대 외 다른 종합소득금액이 없는 경우 : 공제금액 없음
- 미등록 & 주택임대 외 다른 종합소득금액이 없는 경우 : 공제금액 없음
- 표준세액공제 7만 원
이상으로 주택 임대 소득과 세금 산출법에 대해 설명드렸습니다. 이 글이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.